Tiny House Üreticileri ve Yatırımcıları İçin Vergi Rehberi: KDV, ÖTV ve Yasal Statü

Kas 26, 2025

Son yıllarda minimal yaşam trendinin yükselmesi ve alternatif turizm arayışları, Türkiye’de “Tiny House” (Tekerlekli Mobil Ev) sektörünü hızla büyütmüştür. Ancak bu yapıların hibrit doğası —hem barınma işlevi görmesi hem de karayolu aracı özelliklerine sahip olması— vergilendirme süreçlerinde ve yasal tanımlamalarda ciddi kafa karışıklıklarına neden olmaktadır.

İçindekiler Tablosu

Bu rehberde; Tiny House üreticileri, alıcılar ve turizm yatırımcıları için KDV oranları, ÖTV durumu, faturalandırma süreçleri ve yasal statü (O2 Belgesi) konularını Vergi Usul Kanunu ve Karayolları Trafik Kanunu ışığında tüm detaylarıyla inceliyoruz.

1. Yasal Statü: Ev mi, Araç mı?

Vergisel yükümlülükleri belirleyen temel unsur, ürünün yasal tanımıdır. Türkiye’deki mevzuata göre tekerlekli ve plakalı Tiny House’lar, İmar Kanunu’na tabi bir “konut” değil, Karayolları Trafik Kanunu’na tabi “O2 Sınıfı Römork (Çekme Karavan)” statüsündedir.

O2 Tip Onay Belgesi: Üreticilerin, ürettikleri Tiny House için uluslararası standartlara uygunluk gösteren “Tip Onay Belgesi” almaları zorunludur.
Plaka ve Ruhsat: Bu yapılar, trafiğe tescil edilerek plaka ve ruhsat alır. Bu ayrım, vergilendirme rejiminin temelini oluşturur.

2. Tiny House Satışlarında KDV Oranı Kaçtır?

Sektördeki en büyük bilgi kirliliği Katma Değer Vergisi (KDV) oranlarında yaşanmaktadır. Konut teslimlerinde uygulanan indirimli oranlar (%1 veya %10), Tiny House’lar için geçerli değildir.

Genel Oran: Tiny House (çekme karavan/römork) teslimleri, 3065 sayılı KDV Kanunu’na göre genel orana tabidir. Güncel KDV oranı %20’dir.
Yanlış Uygulama Riski: Ürünü faturada “konut” gibi gösterip düşük KDV (%10) uygulamak, vergi incelemelerinde “Vergi Ziyaı Cezası” ile karşılaşılmasına neden olur. Çünkü satılan ürün tapulu bir gayrimenkul değil, ruhsatlı bir araçtır.

3. Tiny House’larda ÖTV (Özel Tüketim Vergisi) Var mı?

Motorlu karavanlar (Motokaravan) %45 ile %220 arasında değişen yüksek ÖTV oranlarına tabi iken, Tiny House’ların (Çekme Karavan/Römork) durumu farklıdır.

ÖTV Muafiyeti: Mevcut ÖTV Kanunu cetvellerine göre, motorsuz taşıt statüsündeki römorklar ve çekme karavanlar (Tiny House’lar) ÖTV’ye tabi değildir.
Yatırım Avantajı: Bu muafiyet, Tiny House üretimini ve yatırımını, motokaravanlara kıyasla maliyet açısından daha avantajlı kılmaktadır.

4. Satış ve Devir İşlemleri: Noter mi, Tapu mu?

Tiny House’lar gayrimenkul statüsünde olmadığı için Tapu Dairesi’nde işlem görmezler.

Noter Satışı: Tıpkı ikinci el veya sıfır araç satışı gibi, mülkiyet devri Noter huzurunda yapılır.
Fatura Düzenleme: Üretici firma, satışı gerçekleştirdiğinde alıcı adına %20 KDV dahil e-Fatura veya e-Arşiv Fatura düzenlemek zorundadır.

5. Şirketler İçin Tiny House Alımının Vergisel Avantajları

Turizm işletmeleri veya ofis/konaklama amaçlı Tiny House satın alan şirketler için çeşitli vergisel avantajlar mevcuttur:

KDV İndirimi: Şirket adına faturalı olarak alınan Tiny House’un %20 KDV’si, ödenecek KDV’den mahsup edilebilir (İndirilecek KDV).
Amortisman (Yıpranma Payı): Demirbaş olarak kaydedilen Tiny House, faydalı ömrü boyunca amortisman yoluyla gider yazılarak kurumlar vergisinden düşülebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Konuyla ilgili tarafımıza en sık iletilen soruları ve hukuki yanıtlarını aşağıda derledik:

1. Şirket üzerine alınan Tiny House’un KDV’sini indirim konusu yapabilir miyim?

Evet. Eğer Tiny House, şirketinizin ticari faaliyetlerinde (örneğin; turizm işletmeciliği, ofis kullanımı veya personel konaklaması) kullanılmak üzere envantere dahil edilirse, ödenen %20 KDV, “İndirilecek KDV” olarak beyan edilebilir ve şirketin diğer KDV borçlarından mahsup edilebilir.

2. Tiny House kiralamasından elde edilen gelirin vergisi nasıl ödenir?

Tiny House’unuzu Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden kiralıyorsanız, bu faaliyet “Ticari Kazanç” kapsamında değerlendirilir. Süreklilik arz eden bu işlem için vergi mükellefiyeti tesis ettirmeniz ve fatura düzenlemeniz gerekir. Şahıs işletmeleri için basit usul veya gerçek usulde gelir vergisi mükellefiyeti doğar.

3. Faturada “Tiny House” mu yoksa “Çekme Karavan” mı yazmalı?

Yasal statünün korunması ve O2 Tip Onay Belgesi ile uyumluluk açısından faturada mutlaka “Römork”, “Çekme Karavan” veya “Mobil Ev (Plakalı/Ruhsatlı)” ifadelerinin geçmesi önerilir. Fatura içeriğinde “Konut” veya “Prefabrik Yapı” ibarelerinin kullanılması, vergi incelemelerinde aracın gayrimenkul statüsünde değerlendirilmesine ve hatalı KDV oranı tartışmalarına yol açabilir.

Sonuç

Tiny House üretimi ve ticareti, gayrimenkul mevzuatına değil, “Araç/Römork” statüsü üzerinden vergi mevzuatına tabidir. Üreticilerin %20 KDV hesaplaması, satışları Noter kanalıyla belgelemesi ve doğru fatura tanımlarını kullanması yasal zorunluluktur.

Tiny House yatırımlarınızın maliyet analizi, şirket kurulumu ve KDV iade süreçleri hakkında detaylı destek almak için Vergi Merkezi uzmanlarıyla iletişime geçebilirsiniz.