(Vergi Merkezi | Mali Müşavirlik)

Giriş

Kentsel dönüşüm projeleri, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi sürecinde yalnızca teknik inşaat adımlarını değil, aynı zamanda kapsamlı bir vergi ve KDV planlamasını da içerir.
Özellikle %1 KDV uygulaması ve “bir buçuk katı” kuralı, proje maliyetleri ve fiyatlandırma stratejileri üzerinde doğrudan etkiye sahiptir.

Bu yazıda, 2025 yılı itibarıyla geçerli KDV oranlarını, uygulama koşullarını ve bir buçuk katı kuralının detaylarını ele alıyoruz.

---

1. Konut Projelerinde %1 KDV Uygulaması

1.1. Yasal Dayanak

30.01.2021 tarihli ve 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu yerlerde, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanına ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV oranı %18’den %1’e düşürülmüştür.

1.2. Önemli Özellikler

• 150 m² sınırı yok: Net alanı ne olursa olsun tüm konutlar yararlanır.
• Sadece konutlar için geçerlidir; ticari bağımsız bölümlerde genel oran uygulanır.
• Alt taşeronlar ve malzeme tedarikleri bu orana dahil değildir.

---

2. 150 m² Üzeri Konutlar ve Ticari Alanlarda KDV

• 150 m²’ye kadar olan konutlar: İlk teslimde %1 KDV
• 150 m² üzeri konutlar:
  • 150 m²’lik kısmı için %1
  • Aşan kısım için %20
• Ticari alanlar: Genel KDV oranı (%20)

📌 Örnek: 200 m²’lik bir konutta, ilk 150 m² için %1, kalan 50 m² için %20 KDV hesaplanır.

---

3. Kat Karşılığı İnşaatlarda KDV

Kat karşılığı projelerde arsa sahibine verilen bağımsız bölümler trampa sayılır ve KDV oranı bağımsız bölümün niteliğine göre belirlenir:

• Konut → %1 veya %20
• Ticari alan → %20

Burada %1’lik oran, sadece 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve “bir buçuk katı” sınırı içinde geçerlidir.

---

4. “Bir Buçuk Katı” Kuralı

4.1. Tanım ve Amacı

Bu kural, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan kısmı için indirimli KDV (%1) ve harç muafiyetlerinin geçerli olduğunu belirtir.
Amaç, kentsel dönüşümün yenileme odaklı olmasını sağlamak, aşırı yoğunluk artışını ve spekülatif yapılaşmayı engellemektir.

4.2. Uygulama Örneği

• Mevcut inşaat alanı: 1.000 m²
• Yeni inşaat alanı: 1.400 m² → Tamamı %1 KDV’ye tabi
• Yeni inşaat alanı: 1.600 m² → 1.500 m²’ye kadar %1, kalan 100 m² %20 KDV

---

5. KDV Politikası ve Müteahhitler Açısından Önemi

• %1 KDV oranı, müteahhitlerin inşaat sürecinde ödedikleri %20 KDV’nin iade alınabilmesini sağlar.
• KDV iadesi mekanizması, proje nakit akışını iyileştirir.
• 2025 yılında genel KDV oranı %20 iken, bu istisna sektöre özel en önemli vergi teşviklerinden biridir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde tüm konutlar %1 KDV’ye tabi mi?
Hayır. Sadece 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ve bir buçuk katı sınırında kalan konutlar %1 KDV ile teslim edilir.

Bir buçuk katı kuralı hangi işlemlerde geçerli?
İnşaat taahhüt işleri ve belediye harç muafiyetlerinde uygulanır.

Ticari alanlarda KDV oranı nedir?
Ticari bağımsız bölümler için genel KDV oranı olan %20 geçerlidir.

150 m² üzeri konutlarda KDV nasıl hesaplanır?
150 m²’ye kadar olan kısmı %1, aşan kısım %20 KDV’ye tabidir.

---

Online Destek ve Randevu İçin:

Şirketinizin vergi avantajlarını öğrenmek ve yeniden yapılandırılmasında uzman görüşü için arayın randevu alın.

📌 vergimerkezi.com.tr – Vergi Merkezi | Mali Müşavirlik Hizmetleri Ltd. Şti.
📌 umutakpinar.com – Umut AKPINAR | Mali Müşavirlik Hizmetleri
📞 Bizi Arayın: 0212 230 03 04