Son günlerde kamuoyunda, 2026 yılı site ve apartman aidat artışlarında Yeniden Değerleme Oranı olan %25,49’un tavan sınır olarak uygulanacağı yönünde hatalı bilgiler dolaşmaktadır. Ancak, 2026 yılı için site ve apartman aidatlarında herhangi bir yasal tavan oran veya sabit bir sınırlama bulunmamaktadır. Aidat artışları, kira artışlarındaki gibi (geçmişte uygulanan %25 kuralı) devlet tarafından belirlenen bir orana tabi değildir.
Yüzde 25,49 Sınırı İddiası Neden Yanlış?
2025 yılı için hesaplanan ve 2026’da birçok vergi, harç ve cezada uygulanacak olan Yeniden Değerleme Oranı (YDO) yaklaşık %25,49 seviyesindedir. Bu oran, devletin alacakları için geçerlidir. Site ve apartman aidatları ise özel hukuk kapsamındaki Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir ve sitenin gerçek giderlerinin paylaşımı esasına dayanır. Dolayısıyla, YDO’nun aidatlar için bağlayıcı bir üst sınır olarak gösterilmesi hukuken doğru değildir.
2026 Aidatları Nasıl ve Neye Göre Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca aidatlar, “İşletme Projesi” adı verilen tahmini bütçeye göre belirlenir. 2026 yılı aidat artışlarını belirleyen temel faktörler şunlardır:
- Personel Giderleri: Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli gibi çalışanların maaşlarına (Asgari Ücret artışı endeksli) ve SGK primlerine gelen zamlar. Aidat kalemlerinin en büyük kısmını genellikle bu oluşturur.
- Enerji Maliyetleri: Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz (merkezi sistem ise) giderlerindeki artışlar.
- Bakım ve Onarım: Asansör, havuz, peyzaj bakımı ve beklenmedik demirbaş yenileme giderleri.
Yönetim (veya yönetici), bu tahmini giderleri hesaplayarak bir işletme projesi hazırlar ve Kat Malikleri Genel Kurulu’nun onayına sunar. Genel kurulda kabul edilen bütçe, o yılın aidatlarını belirler.
Fahiş Aidat Artışına Karşı Ne Yapılabilir?
Eğer belirlenen aidat artışının fahiş olduğunu veya işletme projesinin gerçek giderleri yansıtmadığını düşünüyorsanız, izleyebileceğiniz hukuki yollar mevcuttur:
- Genel Kurula Katılım: Aidatların belirlendiği Kat Malikleri Genel Kurulu toplantısına mutlaka katılın. Bütçe kalemlerine itirazlarınızı burada dile getirin ve tutanağa geçirin.
- Denetçi Raporu: Site denetçisinden harcamaların ve bütçenin usulüne uygun olup olmadığına dair rapor talep edin.
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru: Genel kurul kararlarına karşı, toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde (toplantıya katılmadıysanız kararı öğrenmenizden itibaren bir ay, her halde altı ay içinde) gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilirsiniz. Mahkeme, giderlerin gerekliliğini ve paylaşımdaki hakkaniyeti inceleyecektir.
Yüzde 25,49 Sınırı İddiası Nereden Çıktı
TBMM’deki Kanun Teklifi Nedir ve 0 Ne Anlama Geliyor? Kabul Edilirse Uygulama Nasıl Olacak?
2026 yılı site aidat artış oranlarına ilişkin kamuoyunda tartışılan Yeniden Değerleme Oranı (YDO) meselesi, mevcut mevzuat açısından bağlayıcı bir yasal sınır niteliği taşımamaktadır. Hâlihazırda yürürlükte olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat ve aidat avanslarının belirlenmesinde esas alınan temel unsur, işletme projesinin hazırlanması ve Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından onaylanmasıdır; bu çerçevede YDO, TÜFE veya benzeri oranlar doğrudan uygulanmaz. Bununla birlikte, TBMM’ye sunulan ve fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeler de içeren kanun teklifinde, özellikle genel kurul henüz yapılmamışken ortaya çıkan belirsizliği gidermeye yönelik bir düzenleme öngörülmektedir. Teklife göre, mevcut ve onaylı bir işletme projesi bulunması hâlinde, yeni yıl başında genel kurul kararı alınana kadar yöneticinin toplayabileceği geçici aidat avansı, bir önceki yıla ilişkin Yeniden Değerleme Oranı’nı aşamayacaktır. Ancak bu düzenlemenin altı özellikle çizilmelidir: Söz konusu sınır, kalıcı aidat artışı için değil, yalnızca genel kurul onayına kadar uygulanacak geçici avans için geçerli olacaktır. Teklifin yasalaşması durumunda dahi, genel kurulda kabul edilen yeni işletme projesi doğrultusunda YDO’nun üzerinde aidat artışı yapılması hukuken mümkün olmaya devam edecektir. Bu nedenle, teklifin kabulü halinde bile aidat artışlarında nihai belirleyicinin genel kurul iradesi ve işletme projesi olduğu gerçeği değişmeyecek; YDO yalnızca geçici bir referans sınırı olarak uygulamada yer bulacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Site yönetimleri kafasına göre aidat artışı yapabilir mi?
Hayır. Yönetimler sadece işletme projesi taslağı hazırlar. Aidatın kesinleşmesi için bu projenin Kat Malikleri Genel Kurulu’nda onaylanması veya usulüne uygun tebliğ edilip itiraz edilmemesi gerekir. Keyfi artışlar hukuka aykırıdır.
Aidat artışında enflasyon (TÜFE) oranı bağlayıcı mıdır?
Hayır, TÜFE de yasal bir üst sınır değildir. Ancak mahkemeye intikal eden uyuşmazlıklarda hakimler, artışın makul olup olmadığını değerlendirirken genellikle TÜFE oranını ve personel giderlerindeki (asgari ücret) artışı referans alırlar.
Kiracılar aidat artışlarına itiraz edebilir mi?
Aidatların belirlendiği genel kurullarda oy hakkı kat maliklerindedir (ev sahipleri). Kiracılar ancak ev sahibinden alacakları vekaletname ile toplantıya katılıp oy kullanabilirler. Ancak fahiş aidat yükü altında kalan kiracı, ev sahibi ile görüşerek durumu değerlendirmelidir.
Profesyonel Destek
Site yönetimi süreçleri, işletme projesinin hazırlanması veya fahiş aidatlara karşı hukuki süreçlerin yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun teknik detaylarını içerir. Hak kaybı yaşamamak adına bu süreçlerde Vergi Merkezi | Mali Müşavirlik uzmanlığından ve hukuk danışmanlarımızdan destek alabilirsiniz.
Online Destek ve Randevu İçin:
Şirketinizin vergi avantajlarını öğrenmek ve yeniden yapılandırılmasında uzman görüşü için arayın randevu alın.
📌 vergimerkezi.com.tr – Vergi Merkezi | Mali Müşavirlik Hizmetleri Ltd. Şti.
📌 umutakpinar.com – Umut AKPINAR | Mali Müşavirlik Hizmetleri
📞 Bizi Arayın: 0212 230 03 04
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri ve mevcut hukuki uygulamalar ışığında bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. Her sitenin yönetim planı ve durumu farklılık gösterebileceğinden dolayı Vergi Merkezi | Mali Müşavirlike danışınız.
📚 Kaynaklar ve Referanslar
Birincil Kaynaklar
- T.C. Resmi Gazete (Mevzuat Bilgi Sistemi)
Başlık: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Madde 20 ve Madde 37)
Tarih: Yürürlükteki Güncel Mevzuat
Destekleyici Kaynaklar
- Yargıtay Kararları
Konu: İşletme projesinin iptali ve aidat uyuşmazlıklarına ilişkin emsal kararlar.
Yazımızı Referans Alan Basın Haberleri
Bir yanıt yazın